2020年9月4日，西宁市人大常委会召开《西宁市物业管理条例》新闻发布会。在发布会上获悉备受社会各界关注的《西宁市物业管理条例》将于2021年1月1日起正式施行。

新闻发布会现场

据了解，《西宁市物业管理条例》共计8章73条，包括总则，物业管理区域与共用设施设备，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，物业使用和维护，监督管理，法律责任和附则。主要是对上位法尚未规定或者规定较为原则的内容进行了补充细化。

《条例》的颁布施行，切实回应了人民群众的立法需求，将会为维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，提供有力的法律支持和法治保障。

（一）建立党建引领下的社区治理架构，提高党组织和工作覆盖率。《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅 国务院办公厅关于加强和改进城市基层党的建设的意见》明确要求将物业管理纳入党建引领下的社区治理体系。条例明确将物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党组织领导下的共同参与治理架构，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用；社区党组织有权推荐业委会委员候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。

（二）建立物业管理区域划分制度，明晰共有部分产权归属。条例设定了物业管理区域的划分规则，并规定除业主共同决定以外，已经形成的物业管理区域不重新调整。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理；细化了物业服务用房配置的位置要求，限定了业主委员会办公用房的最大面积；详细分项规定了归业主共有的配套设施设备和相关场所，并对产权登记提出要求。

（三）推动和规范业主大会的设立和日常运行，强化业主委员会监督管理。

一方面，立足于为业主大会的筹备、成立及日常运行提供制度性保障。条例从合理设定业主的范围、细化业主的权利和义务、确定业主投票权数和业主人数、明晰首次业主大会筹备组人员组成、规定业主大会可领取统一信用代码证等方面进行了规范，完善了业主大会各项程序；另一方面，针对业主委员会的运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、违法成本较低等问题，条例从提高任职条件、增加禁止性规定、增设业主委员会委员禁止行为和暂停履行情形、组成换届小组、建立共有资金离任和任期经济责任审计制度等方面进行规范，细化了街道办事处、乡镇政府以及居(村)民委员会的监督途径和方式。

（四）规范前期物业管理行为，理顺三方关系。条例在上位法规定的前期物业管理模式基础上，进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。一是设定了前期物业服务期限，规定前期物业服务期限在房屋交付后最长不得超过二年。二是强化信息公开，规定前期物业服务合同和临时管理规约应当在商品房销售现场进行公示。三是加强交接验收，规定由建设单位向业主委员会进行承接查验，有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对过程指导和协调。不具备成立业主大会条件的，由街道办事处、乡镇人民政府代为交接验收，并可以邀请专业人士参加，同时规定交接验收前应与建设单位签订交接验收协议。

（五）创新物业服务收费和应急服务机制，提高物业服务水平。条例根据我市物业管理实际，设定了有关物业服务的新机制。一是物业服务企业应当参加信用等级评价，按照信用等级提供相应星级服务，物业服务收费标准与物业服务星级标准相对应。二是在物业服务合同之外，增设物业服务人应当遵守的规定。三是细化物业服务人的禁止性行为。四是建立应急物业服务机制，规定在突发失管状态下，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。通过这些规定，推动了物业服务人提质增效，不断提高物业服务水平，同时对突发失管小区提供了物业服务基本保障。

（六）加强物业使用安全管理，提升安全管理水平。一是增加了物业管理区域的禁止行为，条例没有重复规定《省物业管理条例》相应内容，而是根据西宁实际，补充设定了四项禁止行为，并在第五项设定了兜底条款。二是加大了物业服务人的日常巡查责任，发现存在安全隐患的，应当通知相关人员及时处理。三是增加获取物业违法行为证据的手段，条例规定，高空抛物或者破坏环境卫生的，经业主共同决定的，在不得侵犯他人隐私的前提下，可以采取适当的技术措施采集相应资料。

（七）细化行政部门管理职责，形成物业管理合力。一方面条例细化了物业管理行政主管部门的职责，明确了其它行政主管部门在物业管理区域的相应职责，解决物业管理区域内行政执法缺位的难题，构建综合治理体系。另一方面，加大了对物业服务人违法行为的处罚力度。条例设定法律责任共22项（款），其中12项涉及物业服务人的责任。